2.房地產企業(yè)的行業(yè)特點
（1）投資金額大；
（2）開發(fā)周期長；
（3）回收期長；
（4）風險高。
3.房地產企業(yè)的財稅要點
（1）成本核算及管控；
（2）資金平衡及籌集；
（3）稅收處理及籌劃。
二、房地產企業(yè)的業(yè)務術語
1.房地產行業(yè)的開發(fā)資質 《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部令第77號）：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四這四個資質等級。
2.新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，在資質審批部門的網站或平臺提出申請備案事項，提交營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、專業(yè)技術人員資格證書和勞動合同的電子材料。房地產開發(fā)主管部門應當 在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營 情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取 《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期 不得延長。申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。
Part 1 一級資質應具備的條件：
（1）從事房地產開發(fā)經營5年以上；
（2）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此 相當的房地產開發(fā)投資額；
（3）連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；
（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房 地產開發(fā)投資額；
（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格 證書的專職會計人員不少于4人；
（6）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；
（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
（8）未發(fā)生過重大工程質量事故。
Part 2 四級資質應具備的條件：
（1）從事房地產開發(fā)經營1年以上；
（2）已竣工的建筑工程質量合格率達100％；
（3）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
（4）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應 專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
（5）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 制度；
（6）未發(fā)生過重大工程質量事故。
三、房地產企業(yè)會計核算的特色科目
1.開發(fā)成本科目的核算范圍及應用 本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所 發(fā)生的各項費用，可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產成本”科目。
（1）開發(fā)成本按用途可分為四類：
a.土地開發(fā)成本：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的 各項直接費用和開發(fā)間接費用。
b.房屋開發(fā)成本：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉 房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
c.配套設施開發(fā)成本：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉讓的大配套 設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生 的各項費用支出。
d.代建工程成本：房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項費用支出。
（2）企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑 安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。
企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑 安裝工程費、配套設施費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本 核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品成本。
（3）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式的，應根據承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款 -應付工程款”科目。
假定支付施工企業(yè)天海項目房屋開發(fā)的工程款，會計分錄如下：
借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-建筑安裝工程費（或項目輔 助核算） 應交稅費-應交增值稅（進項稅額）（假定適用一般計稅方法）
貸：銀行存款/應付賬款/合同負債
2.開發(fā)間接費用科目的核算范圍及應用 本科目核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用， 包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周 轉房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等，可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”科目。
（1）企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借記本科目，貸記“應付工資” 、“應付福利費”、“累計折舊” 、“周轉房”等科目。本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬。假定結轉工程部人員工資，會計分錄如下：
借：開發(fā)間接費用-工程部-工資薪酬（或部門輔助核算）
貸：應付職工薪酬
（2）開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關 的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目，本科目期末應 無余額。假定結轉天海項目應分配開發(fā)間接費用，會計分錄如下：
借：開發(fā)成本-天海項目-開發(fā)間接費用（或項目輔助核算）
貸：開發(fā)間接費用-工資薪酬、福利費、辦公用品、交通費等
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